Der Wechsel einer Hausverwaltung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein wichtiger Prozess, der sorgfältig geplant und rechtlich korrekt durchgeführt werden muss. Dieser Leitfaden gibt einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Aspekte und notwendigen Schritte.
Rechtliche Grundlagen nach dem WEMoG
Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG) hat wichtige Neuerungen für die Bestellung und Abberufung von Hausverwaltern gebracht. Die maximale Bestellungsdauer beträgt:
- 5 Jahre bei der Erstbestellung
- 3 Jahre bei jeder weiteren Bestellung (§26a Abs. 1 WEG)
Der Prozess der Verwaltungsabberufung
Bei der Kündigung einer WEG-Verwaltung müssen zwei separate rechtliche Ebenen beachtet werden:
1. Gesellschaftsrechtliche Ebene
Die Abberufung des Verwalters erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung (§26 Abs. 1 WEG).
2. Schuldrechtliche Ebene
Die Kündigung des Verwaltervertrags muss unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfristen erfolgen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt standardmäßig 3 Monate zum Monatsende, kann aber vertraglich anders geregelt sein.
Korrekte Durchführung der Eigentümerversammlung
Für eine rechtssichere Durchführung der Versammlung sind folgende Punkte entscheidend:
- Schriftliche Einberufung mit mindestens 2 Wochen Vorlaufzeit (§24 Abs. 4 WEG)
- Konkrete Benennung aller Tagesordnungspunkte in der Einladung
- Separate Beschlussfassungen für Abberufung und Neubestellung
Empfohlene Tagesordnungspunkte
Eine vollständige Tagesordnung sollte folgende Punkte umfassen:
- Abberufung der aktuellen Hausverwaltung
- Beendigung des bestehenden Verwaltervertrags
- Bestellung einer neuen Hausverwaltung
- Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Vertragsabschluss
Rolle des Verwaltungsbeirats
Der Verwaltungsbeirat kann eine wichtige Rolle beim Verwalterwechsel spielen, jedoch sind zwei separate Beschlüsse erforderlich:
- Bevollmächtigung zur Unterzeichnung des Verwaltervertrags
- Bevollmächtigung zur Unterzeichnung der Verwaltervollmacht
> Wichtiger Hinweis: Die grundsätzliche Bestellung des Verwalters muss durch die Eigentümerversammlung selbst erfolgen und kann nicht delegiert werden.
Checkliste für den Verwalterwechsel
[ ] Prüfung des aktuellen Verwaltervertrags (Kündigungsfristen und -modalitäten)
[ ] Terminierung der außerordentlichen Eigentümerversammlung
[ ] Vorbereitung der Beschlussvorlagen
[ ] Einholung von Angeboten potenzieller neuer Verwaltungen
[ ] Protokollierung aller Beschlüsse
Mit dieser strukturierten Vorgehensweise kann ein Verwalterwechsel rechtssicher und effizient durchgeführt werden. Besonders wichtig ist die sorgfältige Dokumentation aller Beschlüsse und die Einhaltung aller gesetzlichen Fristen.
Muster für Beschlussfassung
TOP 1: Abberufung der Hausverwaltung
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Hausverwaltung [Name der aktuellen Hausverwaltung] mit Wirkung zum [Datum] als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage [Anschrift der WEG] abzuberufen.
TOP 2: Beendigung des Verwaltervertrags
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den bestehenden Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung [Name der aktuellen Hausverwaltung] zum [Datum] zu beenden. Eine Verlängerung des Vertrags wird nicht gewünscht.
TOP 3: Bestellung einer neuen Hausverwaltung
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, eine der folgenden Hausverwaltungen als neue WEG-Verwaltung zu bestellen:
- Hausverwaltung A: [Angebot und Konditionen]
- Hausverwaltung B: [Angebot und Konditionen]
- Hausverwaltung C: [Angebot und Konditionen]
TOP 4: Abschluss des neuen Verwaltervertrags
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den Verwaltungsbeirat, vertreten durch [Name des Beiratsmitglieds], zu ermächtigen, auf Grundlage des in der Versammlung ausgewählten Angebots den Verwaltervertrag mit der neuen Hausverwaltung abzuschließen und zu unterzeichnen. Dies umfasst auch die Unterzeichnung der erforderlichen Verwaltervollmacht.